Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym budynku, w którym ustanowiono odrębną własność choć jednego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel pozostałych lokali.

Pozostałe lokale mogą być własnością wyodrębnioną, potwierdzoną aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej, albo mogą nie być wyodrębnione i stanowić własność dotychczasowego właściciela (sprzed ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu). Wspólnota mieszkaniowa składa się co najmniej z dwóch członków.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest niezależne od woli właścicieli lokali.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, pozywać i być pozywana, nie ma jednak osobowości prawnej, nazywana jest często „ułomną osobą prawną”.