Nieruchomość składa się z wyodrębnionych lokali (stanowią one osobne nieruchomości lokalowe), z których każdy ma właściciela, z lokali nie wyodrębnionych, ale stanowiących własność dotychczasowego właściciela (np. developera, gminy) oraz z nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność właścicieli lokali. Każdy z właścicieli lokali (członków wspólnoty) posiada określony udział w nieruchomości wspólnej.

Udział właściciela w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Własność lokalu nie może istnieć bez powiązania z udziałem w nieruchomości wspólnej, ani udział we współwłasności takiej nieruchomości – bez powiązania z odrębną własnością lokalu.

Oznacza to, że przeniesienie własności lokalu musi pociągną za sobą przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej, zaś rozporządzanie udziałami w nieruchomości wspólnej nie jest możliwe bez rozporządzenia prawem własności lokali. Wykluczone jest więc np. zniesienie odrębnej własności lokali przez zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej.

Aby wyznaczyć udział poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej należy określić łączną powierzchnię użytkową nieruchomości.

Określenia wielkości powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę wyznaczenia udziałów dokonuje pierwotny właściciel nieruchomości decydując przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, które lokale i pomieszczenia będą stanowiły odrębną własność a które będą zaliczane do powierzchni wspólnej. Na tym etapie zostaje podjęta decyzja czy piwnice lub komórki tzw. pomieszczenia przynależne będą sprzedawane łącznie z lokalami i będą stanowiły odrębną własność czy też nie będą wliczone do powierzchni użytkowej i wtedy ich współwłaścicielami będą wszyscy członkowie wspólnoty.

Pomieszczenia przynależne nie muszą przylegać do lokalu, mogą znajdować się nawet poza budynkiem, ale w granicach gruntowych nieruchomości wspólnej. Mogą to być takie pomieszczenia jak np.: piwnica, strych, komórka, garaż. Ważne jest, że pomieszczenia te są użytkowane przez właściciela lokalu, do którego dane pomieszczenie przynależy.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza się jako stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym do powierzchni użytkowej nieruchomości, a więc sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

PRZYKŁAD

W budynku znajduje się pięć lokali samodzielnych, do których przynależą pomieszczenia piwniczne o następujących powierzchniach użytkowych:

W większości nieruchomości wspólnych, w których lokale wyodrębniono przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, najczęściej za powierzchnię użytkową budynku przyjmowano jedynie sumę powierzchni wszystkich lokali samodzielnych, bez pomieszczeń przynależnych. Udział w takiej nieruchomości określał stosunek powierzchni danego lokalu wyodrębnionego do sumy powierzchni wszystkich lokali w budynku.

W naszym przykładzie powierzchnia użytkowa nieruchomości wynosiłaby 250m² a udziały poszczególnych właścicieli lokali przedstawiałyby się w takim przypadku następująco:

W drugim przypadku pomieszczenia piwnic lub komórek, które nie zostały wyodrębnione razem z lokalami, stanowią wspólną własność członków wspólnoty, mimo że w praktyce są one użytkowane na indywidualne potrzeby właścicieli.

Im większy lokal posiada właściciel tym większy jest jego udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym silniejsza pozycja we wspólnocie.