Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a więc ogół właścicieli lokali, bez ograniczeń, z tym, że każdy z nich w części proporcjonalnej do wielkości jego udziału.

Oznacza to, że wierzyciel wspólnoty może od niej dochodzić całej wierzytelności bez względu na jej wysokość, jednakże od poszczególnych właścicieli będzie mógł żądać i egzekwować swoją należność tylko w częściach proporcjonalnych do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (solidarność „ułomna”)

Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania zaciągnięte w jej imieniu, a więc także za zobowiązania zaciągnięte przez Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.

Należy pamiętać, że odpowiedzialność wspólnoty za zobowiązania dotyczy także zobowiązań zaciągniętych przez Zarząd w sposób niegospodarny lub niepotrzebnie. Nie pozbawia to jednak prawa właścicieli do dochodzenia odszkodowania od Zarządu za powstałe nadużycia.

Odpowiedzialność właściciela lokalu wobec wspólnoty

Jednym z podstawowych obowiązków właściciela lokalu jest partycypowanie, proporcjonalne do posiadanego udziału, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel jest zobowiązany na poczet tych kosztów wnosić comiesięczne zaliczki.

Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat może być przesłanką do podjęcia przez pozostałych właścicieli uchwały o wszczęciu procesu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu zadłużonego właściciela.

Zaleganie z zapłatą należnych opłat trzeba rozumieć jako zaleganie z opłatami bieżącymi, które winny być uiszczane do 10 każdego miesiąca jak i z opłatami wyrównawczymi, związanymi ze wzrostem kosztów zarządu.

Wskazówką do interpretacji pojęcia „długotrwale zalega” mogą być uregulowania odnoszące się do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeśli bowiem w przypadku najmu zaleganie w należnych opłatach ponad trzy pełne okresy płatności jest podstawą dla właściciela do wypowiedzenia najmu, to również interes wspólnoty mieszkaniowej nie powinien być słabiej chroniony niż wynajmującego.

Wobec powyższego można przyjąć, że zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez trzy pełne okresy płatności uzasadnia podjęcie przez wspólnotę starań o wykluczeniu go ze wspólnoty.

Należy zauważyć, że ustawa mówi o „zaleganiu” a nie „zwłoce”, wobec czego chodzi o każde opóźnienie, nie tylko zawinione.

Wspólnota mieszkaniowa bez względu na wysokość należności ma prawo dochodzić ich zapłaty od właściciela lokalu w postępowaniu upominawczym (nieprocesowym). Wszczęcie takiego postępowania a nawet uzyskanie nakazu zapłaty nie stoi na przeszkodzie w wytoczeniu powództwa o nakaz sprzedaży lokalu.

Wystąpienie przez wspólnotę z powództwem o nakaz sprzedaży lokalu może także nastąpić z powodu naruszania przez właściciela w sposób uporczywy i rażący obowiązującego porządku domowego lub innego dokuczliwego utrudniania w korzystaniu przez innych właścicieli z ich lokali lub nieruchomości wspólnej.

Należy zważyć, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie innych osób, którym oddał swój lokal do używania – zarówno domowników jak i innych osób.

Naruszanie porządku domowego może oznaczać np. hałasy, gromadzenie odpadów lub materiałów niebezpiecznych, zapachy, wstrząsy, zachowania przeciw moralności i poczuciu estetyki.

Utrudnienia w korzystaniu przez innych właścicieli ze współwłasności dotyczyć może takich zachowań jak np. uniemożliwianie wstępu do pomieszczeń wspólnych (piwnice, strych), samowolne zajmowanie wyłącznie do własnych celów części powierzchni wspólnej (klatka schodowa, korytarze).