Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali będą podejmowali decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości w formie uchwał.

Właściciele lokali podejmują uchwały w następujący sposób:

• Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
• W drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd
• Częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów

Uchwały zapadają z zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną wg udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa przewiduje jednak odstępstwa od tej generalnej zasady.

Właściciele lokali mogą postanowić (podejmując uchwałę większością głosów liczoną wg udziałów lub w zawartej umowie), że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, niezależnie od jego udziału i ilości posiadanych lokali.

Większość głosów oznacza nie większość obecną na zebraniu (w ustawie o własności lokali nie ma wymogu określonego quorum), ale większość właścicieli liczoną w odniesieniu do wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości.

Oznacza to, że o tym, czy uchwała została skutecznie podjęta decyduje fakt głosowania na nią większości wszystkich właścicieli liczoną wg udziałów lub wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”, jeśli tak postanowiono, niezależnie od tego ilu właścicieli uczestniczyło w zebraniu.

Zgodnie z istotą współwłasności regułą jest głosowanie wg udziałów poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności. Ustawa przewiduje możliwość podjęcia w tym trybie decyzji przez właścicieli lokali o innym sposobie liczenia głosów (jeden właściciel – jeden głos). Wprowadza także obowiązek głosowania wg zasady „jeden właściciel – jeden głos” na żądanie właścicieli, których łączny udział wynosi co najmniej 1/5 (20%), jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela lub suma udziałów w nieruchomości nie jest równa jeden.

Takie rozstrzygnięcie wprowadza ochronę mniejszości przed dyktatem większościowego właściciela oraz umożliwia podejmowanie decyzji w tych nieruchomościach, w których stosunki własnościowe są źle uregulowane.

Uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów

Ten tryb głosowania może przeprowadzić tylko Zarząd Wspólnoty i o jego wyniku jest obowiązany na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli lokali. Procedura ta jest konieczna także w przypadku głosowania częściowo na zebraniu i częściowo tzw. „obiegiem”.

Zaskarżenie uchwały

Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu, jeśli wg skarżącego zachodzi jedna z następujących przesłanek:

• Uchwała jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali
• Narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
• W inny sposób narusza interesy wnoszącego powództwo

Zaskarżenie uchwały musi nastąpić w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub 6 tygodni od dnia powiadomienia zainteresowanego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów

Należy podkreślić, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.