10.1. DUŻE I MAŁE WSPÓLNOTY

Przepisy ustawy o własności lokali różnicujące zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wyróżniają dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

• Wspólnoty małe – do 7 lokali w budynku
• Wspólnoty duże – ponad 7 lokali w budynku

Należy podkreślić, że chodzi o wszystkie lokale w budynku, zarówno stanowiące odrębną własność (wyodrębnione) jak i niewyodrębnione, stanowiące własność dotychczasowego właściciela, ale samodzielne, które potencjalnie mogłyby stać się przedmiotem odrębnej własności.

Do zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach małych mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

We wspólnotach dużych właściciele lokali mają obowiązek dokonania wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, którego funkcjonowanie określa ustawa o własności lokali.

We wszystkich wspólnotach (dużych i małych) właściciele lokali mają prawo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego odmiennie niż reguluje to ustawa określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca uznaje w ten sposób, że naczelnym atrybutem własności jest możliwość podejmowania decyzji przez właścicieli o sposobie zarządzania wspólną własnością. Wola właścicieli lokali ma pierwszeństwo przed uregulowaniami ustawowymi.

Jeśli właściciele nie ustalili w umowie (akt notarialny) sposobu zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zawarcie takiej umowy jest bowiem prawem a nie obowiązkiem wspólnoty.

10.2. FORMY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

10.2.1. ZARZĄD BEZPOŚREDNI

W małych wspólnotach wszyscy właściciele sprawują bezpośredni zarząd, co oznacza, że właściciele podejmują decyzje związane z nieruchomością wspólną i sami je realizują.

Do podjęcia czynności zwykłego zarządu potrzeba zgody większości właścicieli liczonej udziałami, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności. W razie braku takiej zgody, właściciele dysponujący większością udziałów mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Powszechnie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności nie mieszczące się w tych granicach należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną.

Ocena charakteru czynności nie może być jednak oderwana od konkretnego przypadku. Kodeks cywilny nie podaje zestawu czynności, które można by uznać za czynności przekraczające zarząd zwykły.

W praktyce np. podpisanie umowy na wywóz śmieci z nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu i jeśli umowę podpisze większość właścicieli (większość liczona udziałami) to umowa jest ważna. Jeśli wspólnota natomiast zechce przebudować strych i urządzić tam lokal mieszkalny to wszystkie umowy z tym związane i decyzje muszą być podpisane i podjęte przez wszystkich jednomyślnie.

Istnieje też kategoria spraw z zakresu czynności zachowawczych. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Za czynność zachowawczą może być uznana tylko taka czynność, która służy ochronie interesów wszystkich właścicieli, a nie tylko tego, który dokonuje czynności. Za taką czynność można uznać np. podjęcie działań w celu usunięcia awarii grożącej zniszczeniem budynku lub jego części.

Właściciele małej wspólnoty mogą zrezygnować z zarządu bezpośredniego i tak samo jak w dużych wspólnotach wybrać Zarząd jedno lub kilkuosobowy. W takiej sytuacji sprawowanie zarządu bezpośredniego przez właścicieli zostaje ograniczone.

10.2.2. ZARZĄD WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Właściciele lokali w dużych wspólnotach są obowiązani wybrać zarząd wspólnoty – jedno lub wieloosobowy, składający się wyłącznie z osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli lub spoza ich grona.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej:

1. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej
2. Reprezentuje wspólnotę mieszkaniową:
3. a) na zewnątrz
4. b) w stosunkach między właścicielami
5. Podejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu oraz zawiera umowy dotyczące tych czynności na podstawie uchwały właścicieli lokali zawierającej zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielającej odpowiedniego pełnomocnictwa

Kierowanie sprawami wspólnoty oznacza wykonywanie czynności zwykłego zarządu, które zarząd wykonuje samodzielnie.

Wybrany przez wspólnotę mieszkaniową Zarząd można uznać za rodzaj reprezentacji ustawowej. Zarząd jest więc organem zarządzającym (wykonawczym) wspólnoty. Ogół właścicieli stanowi natomiast organ nadrzędny (kontrolno – stanowiący).

Zarząd jest zobowiązany:

• Prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów a także innych rozliczeń związanych z nieruchomością wspólną
• Sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej
• Przechowywać dokumentację techniczną
• Prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i ich udziałów
• Podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej i rozliczenia kosztów z tym związanych
• Dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy
• Składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności
• Zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku

10.2.3. ZARZĄD USTANOWIONY NOTARIALNIE

Zarówno małe jak i duże wspólnoty, na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali,  mogą odmiennie niż reguluje to ustawa lub kodeks cywilny ustalić zasady zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli taka jest wola właścicieli konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Jeśli w chwili podpisywania takiej umowy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, w chwili ich wyodrębnienia nabywcę lokalu obowiązują zasady zarządu nieruchomością wspólną ustalone wcześniej w takiej umowie.

Ustalenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może także nastąpić w umowie właścicieli ustanawiającej odrębną własność lokali lub w akcie wyodrębniania pierwszego lokalu przez dotychczasowego właściciela.  Wymagana jest w każdym przypadku forma aktu notarialnego. Konieczne jest podpisanie umowy przez wszystkich właścicieli lokali.

Umowa określająca sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną może powierzać zarząd osobie fizycznej lub prawnej ale może także dotyczyć kwestii podziału kosztów utrzymania nieruchomości pomiędzy właścicieli lub innych spraw związanych z funkcjonowaniem nieruchomości.

Zmiana ustalonego w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną określony w umowie podlega wpisowi do księgi wieczystej (także każda zmiana tych zasad). W razie nieujawnienia domniemywa się, że sposób zarządu wynika z ustawy o własności lokali.

10.2.4. ZARZĄD PRZYMUSOWY

Podstawę prawną powołania przez sąd zarządu przymusowego stanowi – dla wspólnot małych, w których zarząd sprawowany jest na podstawie kodeksu cywilnego art. 203 tego kodeksu, natomiast dla wspólnot dużych – art. 26 ustawy o własności lokali.

Wspólnoty małe

Każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządy, jeśli zachodzi jedna z następujących okoliczności:

• Nie można podejmować czynności zwykłego zarządu, do podjęcia których wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli ze względu na utrzymujące się stałe konflikty,
• Jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu,
• Jeśli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość

Sąd może ustanowić zarządcą jednego ze współwłaścicieli lub osobę trzecią. Wykluczone jest natomiast ustanowienie przez sąd przymusowego zarządu wieloosobowego.

Jeśli ustanie sytuacja konfliktowa we wspólnocie i odpadnie podstawa dalszego trwania zarządu przymusowego, sąd uchyla zarząd.

Postępowanie o ustanowienie i uchylenie zarządu przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym na wniosek współwłaściciela.

Zarządca ustanowiony przez sąd ma prawo podejmować wszystkie czynności zwykłego zarządu samodzielnie. Nie musi uzyskiwać zgody większości właścicieli (wspólnota jest przecież w konflikcie) ani sądu.

Natomiast w sprawach przekraczających zwykły zarząd ma obowiązek uzyskać zgodę wszystkich właścicieli, a jeśli jej nie uzyska, zgodę sądu.

Czynności zachowawczych, ze względu na ich charakter, może dokonywać zarówno zarządca sądowy jak i każdy ze współwłaścicieli.

Wspólnoty duże

W dużych wspólnotach każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, jeśli zachodzi jedna z następujących okoliczności:

• Zarząd nie został powołany(należy rozumieć, że bezskuteczne okazały się próby jego powołania)
• Powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków
• Powołany zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki

Sąd wyznaczając zarządcę przymusowego określa jego uprawnienia oraz należne mu wynagrodzenie, odwołuje go, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Niewypełnianie obowiązków przez Zarząd lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki może oznaczać np. niewykonywanie uchwał właścicieli lokali, naruszanie postanowień umowy o zarządzanie, zaniedbywanie obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie (brak napraw, konserwacji), nie mówiąc już o łamaniu prawa.