Uchwały właścicieli lokali
Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali będą podejmowali decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości w formie uchwał.
Właściciele lokali podejmują uchwały w następujący sposób:
- Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
- W drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd
- Częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów
Uchwały zapadają z zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną wg udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa przewiduje jednak odstępstwa od tej generalnej zasady.
Właściciele lokali mogą postanowić (podejmując uchwałę większością głosów liczoną wg udziałów lub w zawartej umowie), że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, niezależnie od jego udziału i ilości posiadanych lokali.
Większość głosów oznacza nie większość obecną na zebraniu (w ustawie o własności lokali nie ma wymogu określonego quorum), ale większość właścicieli liczoną w odniesieniu do wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości.
Oznacza to, że o tym, czy uchwała została skutecznie podjęta decyduje fakt głosowania na nią większości wszystkich właścicieli liczoną wg udziałów lub wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”, jeśli tak postanowiono, niezależnie od tego ilu właścicieli uczestniczyło w zebraniu.
Zgodnie z istotą współwłasności regułą jest głosowanie wg udziałów poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności. Ustawa przewiduje możliwość podjęcia w tym trybie decyzji przez właścicieli lokali o innym sposobie liczenia głosów (jeden właściciel – jeden głos). Wprowadza także obowiązek głosowania wg zasady „jeden właściciel – jeden głos” na żądanie właścicieli, których łączny udział wynosi co najmniej 1/5 (20%), jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela lub suma udziałów w nieruchomości nie jest równa jeden.
Takie rozstrzygnięcie wprowadza ochronę mniejszości przed dyktatem większościowego właściciela oraz umożliwia podejmowanie decyzji w tych nieruchomościach, w których stosunki własnościowe są źle uregulowane.
Uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów
Ten tryb głosowania może przeprowadzić tylko Zarząd Wspólnoty i o jego wyniku jest obowiązany na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli lokali. Procedura ta jest konieczna także w przypadku głosowania częściowo na zebraniu i częściowo tzw. „obiegiem”.
Zaskarżenie uchwały
Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu, jeśli wg skarżącego zachodzi jedna z następujących przesłanek:
- Uchwała jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali
- Narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- W inny sposób narusza interesy wnoszącego powództwo
Zaskarżenie uchwały musi nastąpić w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub 6 tygodni od dnia powiadomienia zainteresowanego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów
Należy podkreślić, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Zebrania właścicieli lokali
Zebrania właścicieli obowiązkowo muszą odbywać się co najmniej raz w roku. Zebrania te tzw. corocznie są konieczne, aby zapewnić właścicielom możliwość podejmowania decyzji w sprawach nieruchomości wspólnych przekraczających zwykły zarząd oraz możliwość oceny pracy Zarządu.
Do spraw, które powinny być rozpatrywane na corocznym zebraniu należą:
- Uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu
- Ocena pracy Zarządu
- Sprawozdanie Zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium
Zebranie coroczne powinno być zwołane w pierwszym kwartale każdego roku i jeśli Zarząd tego nie uczyni każdy właściciel ma prawo zwołać to zebranie.
Zebrania właścicieli mogą odbywać się także w innych sprawach:
- W razie potrzeby (inicjatywa należy do Zarządu)
- Na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej
Każde zebranie właścicieli, niezależnie z czyjej inicjatywy, zwołuje Zarząd wspólnoty lub zarządca. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest prawo przysługujące każdemu właścicielowi do zwołania corocznego zebrania, jeśli w pierwszym kwartale roku zarząd tego nie uczyni.
Zwołanie zebrania właścicieli lokali
Zarząd lub zarządca powinien każdego właściciela lokali zawiadomić na piśmie o zebraniu właścicieli lokali najpóźniej na 7 dni przed planowanym terminem.
W zawiadomieniu należy podać: dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad, a w przypadku planowanej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, wskazać treść zmiany. Jeśli właściciele nie zostali pisemnie powiadomieni o zebraniu w sposób wyżej opisany, zebranie nie jest ważnie zwołane i nie mogą być na nim podejmowane uchwały.
Pełnomocnictwo
Właściciel lokalu ma prawo udzielić pełnomocnictwa innej osobie, która w jego imieniu i na jego rzecz będzie podejmowała decyzje związane z nieruchomością wspólną. Pełnomocnik może zastępować właściciela na zebraniu wspólnoty i głosować uchwały.
Pełnomocnictwo do takich czynności podlega ogólnym przepisom kodeksu cywilnego, może być udzielone w dowolnej formie – ustnie lub pisemnie, w sposób wyraźny.
Należy pamiętać, że do ważności niektórych czynności wymagana jest forma szczególna, która musi być zachowana także przy udzielaniu pełnomocnictwa.
Taką czynnością jest np. zbycie nieruchomości, które dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. W tej również formie – aktu notarialnego – musi być udzielone pełnomocnictwo do dokonania tej czynności.
Odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej
Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a więc ogół właścicieli lokali, bez ograniczeń, z tym, że każdy z nich w części proporcjonalnej do wielkości jego udziału.
Oznacza to, że wierzyciel wspólnoty może od niej dochodzić całej wierzytelności bez względu na jej wysokość, jednakże od poszczególnych właścicieli będzie mógł żądać i egzekwować swoją należność tylko w częściach proporcjonalnych do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (solidarność „ułomna”)
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania zaciągnięte w jej imieniu, a więc także za zobowiązania zaciągnięte przez Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.
Należy pamiętać, że odpowiedzialność wspólnoty za zobowiązania dotyczy także zobowiązań zaciągniętych przez Zarząd w sposób niegospodarny lub niepotrzebnie. Nie pozbawia to jednak prawa właścicieli do dochodzenia odszkodowania od Zarządu za powstałe nadużycia.
Odpowiedzialność właściciela lokalu wobec wspólnoty
Jednym z podstawowych obowiązków właściciela lokalu jest partycypowanie, proporcjonalne do posiadanego udziału, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel jest zobowiązany na poczet tych kosztów wnosić comiesięczne zaliczki.
Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat może być przesłanką do podjęcia przez pozostałych właścicieli uchwały o wszczęciu procesu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu zadłużonego właściciela.
Zaleganie z zapłatą należnych opłat trzeba rozumieć jako zaleganie z opłatami bieżącymi, które winny być uiszczane do 10 każdego miesiąca jak i z opłatami wyrównawczymi, związanymi ze wzrostem kosztów zarządu.
Wskazówką do interpretacji pojęcia „długotrwale zalega” mogą być uregulowania odnoszące się do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeśli bowiem w przypadku najmu zaleganie w należnych opłatach ponad trzy pełne okresy płatności jest podstawą dla właściciela do wypowiedzenia najmu, to również interes wspólnoty mieszkaniowej nie powinien być słabiej chroniony niż wynajmującego.
Wobec powyższego można przyjąć, że zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez trzy pełne okresy płatności uzasadnia podjęcie przez wspólnotę starań o wykluczeniu go ze wspólnoty.
Należy zauważyć, że ustawa mówi o „zaleganiu” a nie „zwłoce”, wobec czego chodzi o każde opóźnienie, nie tylko zawinione.
Wspólnota mieszkaniowa bez względu na wysokość należności ma prawo dochodzić ich zapłaty od właściciela lokalu w postępowaniu upominawczym (nieprocesowym). Wszczęcie takiego postępowania a nawet uzyskanie nakazu zapłaty nie stoi na przeszkodzie w wytoczeniu powództwa o nakaz sprzedaży lokalu.
Wystąpienie przez wspólnotę z powództwem o nakaz sprzedaży lokalu może także nastąpić z powodu naruszania przez właściciela w sposób uporczywy i rażący obowiązującego porządku domowego lub innego dokuczliwego utrudniania w korzystaniu przez innych właścicieli z ich lokali lub nieruchomości wspólnej.
Należy zważyć, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie innych osób, którym oddał swój lokal do używania – zarówno domowników jak i innych osób.
Naruszanie porządku domowego może oznaczać np. hałasy, gromadzenie odpadów lub materiałów niebezpiecznych, zapachy, wstrząsy, zachowania przeciw moralności i poczuciu estetyki.
Utrudnienia w korzystaniu przez innych właścicieli ze współwłasności dotyczyć może takich zachowań jak np. uniemożliwianie wstępu do pomieszczeń wspólnych (piwnice, strych), samowolne zajmowanie wyłącznie do własnych celów części powierzchni wspólnej (klatka schodowa, korytarze).